Cuánto vale una residencia geriátrica en España (2026)
Cuánto vale una residencia geriátrica en España: múltiplos de EBITDA por plaza, el modelo OpCo/PropCo, el peso del inmueble y las plazas concertadas, con un ejemplo numérico.
Autor
Capittal Research
Equipo editorial M&A
Revisión editorial
Equipo M&A Capittal
Criterio financiero, fiscal y legal
Actualizado
20 de julio de 2026
Contenido revisable según mercado
Respuesta rápida: cuánto vale una residencia geriátrica
Una residencia geriátrica se valora por múltiplo de su EBITDA normalizado, habitualmente entre 7x y 10x para el negocio operativo (OpCo) en el mid-market español, más el valor del inmueble cuando es en propiedad. Es uno de los sectores con mayor apetito inversor por el envejecimiento de la población y la ocupación estable.
Qué método se usa para valorar una residencia
El método de referencia es el múltiplo de EBITDA, pero en residencias hay que distinguir dos componentes que a menudo se valoran por separado: el negocio operativo (OpCo), que gestiona el servicio, y el inmueble (PropCo), que puede ser en propiedad o en alquiler. Esta separación OpCo/PropCo es característica del sector.
El múltiplo sobre el EBITDA da el enterprise value del negocio; al inmueble se le aplica su propio valor de mercado (o una yield inmobiliaria). Restando la deuda financiera neta se obtiene el equity value para el propietario.
Qué múltiplos se pagan por una residencia
Rangos orientativos para el negocio operativo en España:
| Perfil de residencia | EBITDA / plazas | Múltiplo orientativo OpCo |
|---|---|---|
| Residencia pequeña, gestión familiar | menos de 60 plazas | 6x - 7,5x |
| Residencia media con buena ocupación | 60 - 120 plazas | 7,5x - 9x |
| Grupo de residencias o activo prime | más de 120 plazas | 9x - 11x |
Cuando el inmueble se vende junto al negocio, el valor total combinado puede expresarse también por plaza, con referencias que oscilan según ubicación, estado del edificio y tipo de plazas.
Por qué las plazas concertadas importan tanto
El mix entre plazas privadas y concertadas (financiadas por la administración) es determinante. Las plazas concertadas aportan estabilidad e ingresos recurrentes, pero con tarifas reguladas; las privadas ofrecen mayor margen pero más sensibilidad al ciclo. Una ocupación alta y sostenida, por encima del 90%, es una de las variables que más eleva el múltiplo.
El comprador analiza también el ratio de personal por residente, el cumplimiento de la normativa autonómica de acreditación y el estado del inmueble, que puede exigir capex de adaptación.
Qué ajustes de EBITDA son clave
- Salario de mercado de la familia propietaria que gestiona el centro.
- Alquiler del inmueble a valor de mercado si se separa el OpCo del PropCo.
- Ratios de personal normalizados a la exigencia regulatoria real.
- Capex de adaptación del edificio a la normativa vigente.
Ejemplo numérico: de EBITDA a precio
Una residencia de 100 plazas factura 3,8 M€ con un EBITDA de 700 K€. Tras imputar 80 K€ de salario de mercado a la familia gestora y una renta de mercado por el inmueble, el EBITDA operativo normalizado queda en 600 K€. Con ocupación del 94% y mix equilibrado, se aplica un múltiplo OpCo de 8,5x.
Enterprise value del negocio = 600.000 x 8,5 = 5,1 M€. Si el inmueble en propiedad se valora aparte en 4 M€ y hay 1,2 M€ de deuda neta, el propietario recibiría aproximadamente 5,1 M€ + 4 M€ - 1,2 M€ = 7,9 M€ por el conjunto.
Qué factores suben o bajan el múltiplo
Suben: ocupación alta y estable, mix equilibrado de plazas privadas y concertadas, inmueble moderno y bien ubicado, gestión profesionalizada y posibilidad de crecer con nuevos centros.
Bajan: ocupación baja o volátil, edificio que exige fuerte capex, dependencia de la familia propietaria, incumplimientos regulatorios y ratios de personal por debajo de lo exigido.
Cómo te ayuda Capittal
En Capittal asesoramos la venta de residencias geriátricas y grupos socio-sanitarios. Estructuramos correctamente el OpCo y el PropCo, normalizamos el EBITDA y dirigimos un proceso competitivo con los operadores consolidadores, fondos e inversores inmobiliarios especializados para maximizar el precio. El primer paso es una valoración orientativa confidencial.
Preguntas frecuentes
Dudas habituales sobre este tema.
¿Cuánto vale una residencia geriátrica en España?+
El negocio operativo (OpCo) se valora entre 7x y 10x EBITDA normalizado en el mid-market, más el valor del inmueble cuando es en propiedad. Es uno de los sectores con mayor apetito inversor por el envejecimiento de la población.
¿Qué es el modelo OpCo/PropCo?+
Es la separación entre el negocio operativo (OpCo), que gestiona el servicio y se valora por múltiplo de EBITDA, y el inmueble (PropCo), que se valora con su propio precio de mercado o yield inmobiliaria. Es característico del sector residencial de mayores.
¿Cómo influyen las plazas concertadas?+
El mix entre plazas privadas y concertadas es determinante. Las concertadas aportan estabilidad e ingresos recurrentes con tarifas reguladas; las privadas ofrecen más margen pero más sensibilidad al ciclo. Un mix equilibrado y ocupación alta elevan el múltiplo.
¿El inmueble se valora con el negocio?+
Puede valorarse conjuntamente o por separado. Lo habitual es aplicar un múltiplo de EBITDA al negocio y sumar el valor del inmueble aparte, ya sea vendiéndolo o firmando un alquiler a largo plazo con el comprador.
¿Qué revisa el comprador de una residencia?+
La ocupación y su estabilidad, el mix de plazas, el ratio de personal por residente, el cumplimiento de la normativa autonómica de acreditación y el estado del inmueble, que puede exigir capex de adaptación.
